估价的“雷区”（一）

战争中的“雷区”是指埋藏着地雷的区域，具有爆炸风险，只有踩踏其触发装置地雷才会引爆。

估价中的“雷区”是指我们估价活动和提供的估价报告中存在的问题以及潜在的缺陷，具有被行业自律组织惩戒或被行业市场监管部门行政处罚，甚至被司法机关刑事处罚的风险，与战争中的“雷区”一样，只有被行业自律组织和市场监管部门监督检查发现或估价报告使用者、报告使用利益相关当事人举报，“地雷”才会引爆。

两个“雷区”不一样的是，战争中的“雷区”是敌方埋下的，估价中的“雷区”是自己埋下的，有些是抱着不会引爆的侥幸埋下的，有些是不知不觉中埋下的。

为了识别“未知风险”，精准“排雷”，我们一起来以房地产估价为例，根据行业几年来“地雷”爆炸情况探究一下。

估价报告盖章和估价师签字的“雷”

《房地产估价机构管理办法》（以下简称“管理办法”）住房城乡建设部令第14号规定：

“第三十二条　房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。”

1、关于未加盖房地产估价机构公章的评估报告

曾经有估价机构被举报过，建设（房地产）主管部门也发过行政处罚预通知，按照“管理办法”条文字面简单解读后视乎没毛病。其实这是错误理解了这部门规章。

实物产品（包括农业产品和工业产品）销售给消费者，生产者和销售方均需对产品质量负责，工业产品需要提供产品合格证明，消费者取得产品后就可以使用。

而房地产估价服务的产品是评估报告，根据“管理办法”规定，严格地讲，能作为产品的评估报告必须是加盖了房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

没有加盖房地产估价机构公章的评估报告，我个人认为，如果估价师签了字，只能算评估初稿或征求意见稿，如果估价师未签字，只能算草稿，这样的评估报告不能使用，估价机构和估价师均无需承担法律责任。  

 2、未经建设（房地产）主管部门备案机构出具的评估报告

机构的法律责任：出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

房地产估价机构超越备案等级承揽估价业务出具评估报告的，法律责任同样。

房地产估价机构备案有效期届满未延续期间出具估价报告的，在管理办法中没有明确其法律责任，但往往会被按无备案机构出具报告同样论处。

3、仅加盖了估价机构的估价专用章或仅分支机构的章

机构的法律责任：由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

4、估价报告不足2名专职注册房地产估价师签字的

机构的法律责任：由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

即使盖有估价师的专用章，法律责任同样。

签字的估价师未注册或不在注册有效期，以及未注册在出具估价报告的估价机构，或者由他人代签的，均不能计算签字的估价师数量。

估价师签字的位置未符合估价规范规定，如放在了“估价师声明”中或在“致委托人函”中，不能否定已在估价报告上签字的事实。

5、 签字的估价师没有注册在出具估价报告的估价机构

估价师的法律责任：由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 6、签字的估价师未经注册的

估价师的法律责任：视为擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令停止违法活动，并可处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

签字的估价师不在注册有效期，在《注册房地产估价师管理办法》没有明确其法律责任，但往往会按未经注册的估价师同样论处。

7、允许他人以自己的名义从事房地产估价业务而让他人代签的

估价师的法律责任：县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

没有本人签字的估价师，也未允许他人以自己的名义代签，即使报告上注明了姓名，也无承担估价的法律责任义务。

以上情形涉及到的法律法规有：

《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）

《房地产估价机构管理办法》（住房城乡建设部令第14号）

《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）