【修订】征收过程中的停产停业损失的评估方法与补偿标准

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失。同时，该条例的第二十三条还规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素来确定。

一、停产停业损失的定义与内容

通过规范文件，我们可以给出定义：停产停业损失，是被征收人因征收行为无法继续从事生产经营活动而遭受的损失。停产停业损失包括直接效益损失和间接效益损失，应得到合理的补偿。

二、停产停业损失补偿的一般条件

1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；

2.有合法、有效的营业执照或者登记证，且营业执照或者登记证上载明的住所（营业场所）为被征收房屋。

3.已办理税务登记并具有纳税凭证；

4.被征收房屋为非住宅房屋。

三、停产停业损失的评估方法被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由房地产价格评估机构评估确定（通常情况下，评估方案也要遵照相关征收补偿政策文件）。

1.依据生产经营效益评估

通过企业的纳税情况、财务报表等详细数据，计算停产停业期间的损失。这种方法数据详实，能较准确地反映企业的实际损失情况。

2.按照房屋征收补偿方案确定的标准评估

征收主体在征收方案中通常会明确规定一个固定的补偿额度或计算方式，企业可以依据这些标准来计算停产停业损失。这种方法具有一定的规范性，但可能无法完全反映企业的实际损失。

3.通过专业评估机构评估

企业可以聘请专业的评估机构进行停产停业损失的评估。评估机构会综合考虑企业的经营情况、市场环境、员工安置费用等多种因素，给出一个相对合理的评估结果。

4.按被征收房屋价值或面积计算

某些地区规定，停产停业损失的补偿标准可以按照被征收房屋的价值或面积来计算。例如，每平方米给予一定金额的补偿，或者按照房屋总价值的一定比例来计算。

5.依据完税证明或同行业利润标准评估

对于能够提供完税证明的企业，可以按照其利润标准给予一定期限的税后利润补偿；对于不能提供完税证明的企业，则可以按照上年度同行业月平均税后利润额或同类房屋市场租金来计算补偿。

四、停产停业损失评估的特点1.地区差异

各地的停产停业损失补偿标准和计算方法存在一定的差异，这主要是由于各地的经济发展水平、产业结构等因素的不同所导致的。

2.政策灵活性

部分地区的补偿标准可能因项目、区域等因素而有所不同，这体现了政策的灵活性和适应性。

3.评估机构的作用

在停产停业损失的评估过程中，专业评估机构发挥着重要的作用。它们通过科学的评估方法和程序，为被征收人提供了客观、公正的评估结果，为补偿金额的确定提供了依据。

五、停产停业损失补偿政策汇总

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。补偿的具体办法由省、自治区、直辖市制定‌。

这也说明了各地的停产停业损失补偿标准和计算方法会存在一定的差异，主要是由于各地的经济发展水平、产业结构等因素的不同所导致的。小编通过全力搜集并分析各地区的相关政策，将不同类型的停产停业损失的补偿或评估方案呈现如下：

1.北京市——租金＋利润＋生活补助

根据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建发〔2011〕18号）文件，规定了停产停业损失补偿的计算公式，包括用于生产经营的非住宅房屋的月租金、月净利润（需乘以修正系数）、员工月生活补助等因素，并乘以停产停业补偿期限。详细内容如下：

第五条　非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：

停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限

(1)用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。

(2)月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

(3)修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。

(4)员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。

第六条　被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

第七条　停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。

第八条　用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。

第九条　生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。

2.上海市——被征收房屋市场评估价的10%

根据2024年《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布  根据2024年4月2日上海市人民政府令第13号修正）文件，第三十五条（停产停业损失补偿），规定如下：

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。

被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。

3.南京市——评估确定，无法评估的按照房地产价格比率补偿

根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2017年2月6日南京市政府令第318号发布  自2017年3月10日起施行）规定，对于非住宅用房区分营运用房和非营运用房。具体条文如下：

第三十三条　因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。

停产停业损失的补偿无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过其房地产评估价格百分之八的停产停业损失补偿；对非住宅房屋中的非营业用房给予不超过其房地产评估价格百分之五的停产停业损失补偿。

4.深圳市——按市场租金或利润补偿

根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013年3月18日深圳市人民政府令第248号发布,2016年12月23日深圳市人民政府令第292号修改,2022年3月3日深圳市人民政府令第342号修正）文件，第三章 房屋征收补偿和安置，第二十三条 作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。

另根据附件得出停产停业损失补偿如下：

因征收引起的停产、停业的补偿费

（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

（二）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：

能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

（三）征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。

5.西安市——房屋评估值×补偿比率×月数、房屋价值×5%

根据《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》（......根据2020年1月27日西安市人民政府《关于修改〈西安市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》第三次修订）文件，规定如下：

第三十五条 区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用：

（一）征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于每月1000元的，按每月1000元支付。

（二）征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.6%的临时安置补偿费；造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。

（三）征收办公用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.6%的临时安置补偿费。

（四）征收仓储及其他用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.3%的临时安置补偿费。

第三十六条 产权调换房屋为多层房屋（七层以下含七层）的过渡期限一般不超过30个月；小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过36个月。

超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。

第三十七条 因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的5%一次性给予停产停业损失补偿费。

6.广州市——以税后利润或市场租金按月补偿

根据《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）文件规定如下：

第三十一条 征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当支付搬迁费、临时安置费。搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。

征收非住宅房屋的临时安置费应当根据市住房城乡建设行政主管部门最近一次公布的被征收房屋所处区位同类型房屋租金参考价格，按照被征收房屋建筑面积向被征收人支付。选择货币补偿的，房屋征收部门一次性支付3个月的临时安置费；选择产权调换的，房屋征收部门自实际搬迁之日起支付临时安置费至产权调换房屋交付之日止。

对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。其中，房屋被征收前的效益原则上以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或者无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产停业期限的确定，选择货币补偿的按6个月计算；选择产权调换的，停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

六、其他区域补偿方式参考汇编

需要注意的是，上述表格中的补偿方式和相关文件是基于当前可获得的信息整理的，并可能因地区政策调整、法律法规更新等因素而有所变化。因此，在实际操作中，应查阅最新的地方性法规和政策文件，以确保准确性和合规性。同时，停产停业损失的补偿还可能受到房屋被征收前的效益、停产停业期限、搬迁费用、员工安置费用等多个因素的影响，具体计算方式需结合实际情况和相关规定进行。