内容提要：对房地产估价报告进行审核是评估报告出具前的必备质量检查程序。房地产司法评估报告具有重大、特殊、复杂的特点，在审核环节需要关注的事项与其他评估报告存在诸多差异。本文对司法评估报告审核过程中应关注的合法性、合规性、合理性等方面内容进行了阐述，对三级审核人员各自的角色及职责进行了总结，并提出了工作建议。

关于房地产司法评估报告审核要点的探讨

作者·宋莉娟  刘宇峰

一、前言

司法机关在行使职能中经常需要确定房地产价值而委托房地产估价机构对涉案房地产价值出具鉴定意见，房地产估价机构及其注册房地产估价师为此开展的评估业务，称为房地产司法评估。房地产司法评估由于涉及各方纠纷、利益重大等原因对房地产估价师和估价机构的专业能力提出了更高的标准。房地产司法评估报告用于民事、行政、刑事诉讼、司法执行拍卖等用途，房地产估价程序的合法性、评估价格的客观性、评估报告的合规性不仅关系到司法公正与公平，也关系到评估报告的合法有效性。目前房地产司法评估报告仍存在诸多问题，不仅有价格问题、程序问题，也有报告规范性问题，加强司法评估报告的审核管理，可以有效提升司法评估报告的质量水平，为司法机关提供更为优质的估价服务。

二、房地产司法评估审核工作的特点

(一)评估程序的合法性

司法工作具有严格的程序性，或者说司法程序有法定性的特点。司法评估项目看重评估程序的正确性，而评估程序的正确性，关键的要素就是公开、合法、合规。司法评估的程序包括两个方面，一个是司法程序，另一个是评估程序，这两个程序在实际业务中是交融并行的。

   根据《人民法院委托评估工作规范》(法办(2018)273号)、《关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》(法〔2020)202号，以下简称《规定》),详细规定了司法评估中完整的司法程序，从法院委托、提供材料、回避、承接业务、实地查勘、提交报告、再到异议回复、质证答疑等。《房地产估价规范》GB/T50291-2015(以下简称《规范》)规定了房地产估价工作的程序，从受理委托、确定基本事项、编制作业方案、搜集需资料、实地查勘估价对象，再到选用估价方法进行测算、确定估价结果，然后撰写、审核、交付评估报告，最后保存估价资料。

在司法评估工作中，要严格按照《规范》的要求履行评估程序。审核中，也应注重关键环节评估程序的合法性和时效性，例如实地查勘时，应提前通知委托方及相关当事人，明确查勘时间等重要信息，查勘时还应向相关当事人出示法院委托函及估价师证书、工作证件等，按时按程序合法合规地完成现场查勘工作。

(二)评估报告的合规性

估价机构对外呈现的产品是评估报告，客观规范地完成评估报告是保障评估报告质量的关键。审核环节应重点关注所出具的评估报告是否独立客观，是否符合相关规范的强制性要求。特别要警惕司法评估报告中出现诸如：财产基本信息错误、超出财产范围或遗漏财产、评估机构或评估人员不具备相应评估资质等重大问题，这些问题是当事人、利害关系人提出书面异议的法定情形。

对房地产司法评估项目进行审核时，审核人员应秉承独立客观原则，关注报告中相关文字的表述及对估价对象描述的客观性和中立性。

(三)评估结果的合理性

房地产司法评估报告的核心是价格，因此，评估结果既要做到科学合理，也要避免发生严重的价格偏离，才能真正维护当事人、利害关系人的合法权益。审核环节应重点关注所出具的评估报告中评估结果是否具备合理性，是否符合房地产市场价值水平。若评估结果存在明显不合理，在该报告出具后，委托方及利害关系人会质疑评估结果的价格水平，也会对评估报告提出各种问题。

对于评估结果，审核人员应独立于主办房地产估价师之外，以第三者的视角，再度厘清案件基本情况及当事人之间的相互关系，分析案件中各方利益和房地产价格之间的关系，在了解案情的基础上去审视评估结果的合理性和报告表述的客观性。

(四)审核中其他注意要点

1.关注估价材料的复核查验

根据《规定》,未经法庭质证的材料(包括补充材料),不得作为鉴定材料。评估报告中依据的材料，多以权属登记机关出具的登记信息为主，其他补充的材料则应由委托方转交并经法庭质证的材料。但经法庭质证的材料，也并不意味着全都能直接作为评估依据。《资产评估法》明确规定，评估专业人员应当对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。因此，对于经法庭质证的材料，在条件许可的前提下，也应前往不动产登记机关或者通过“一网通办”等平台进行核验。当前，全国都在不断推进一体化政务服务平台“一网通办”的建设，为估价人员进一步核查不动产登记信息的工作提供了便利。总之，审核环节应关注估价人员是否对估价资料履行了尽职调查，对资料的真实性、准确性、完整性进行了核查和验证。

2.关注特定设定条件的处理

在民事案件中，有时基于案情特殊性或判案的需要，委托方会要求按照特定的设定条件进行评估。如委托方要求将住宅房地产设定为商业房地产进行评估的情形，审核时应重点关注是否在委托函中有明确的书面要求。而在涉执案件中，评估时若需要设定特定条件，则在审核应关注是否按照中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)》(中房学〔2021〕37号，以下简称《指导意见》)相关要求进行对应操作处理。

3.关注评估报告的时效性

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释(2018)15号)明确，评估机构应当在三十日内出具评估报告，不能如期出具的，应申请延长期限，延期次数最多两次，每次不超过十五日。根据《规定》明确，人民法院委托鉴定事项的鉴定期限，一般不超过30个工作日，重大、疑难、复杂案件不超过60个工作日。因此，审核中也不可忽视评估报告出具的时效问题，报告是否在合理期限内完成，当遇到超期的情况，是否已及时与委托方进行沟通，并按规定向法院提出书面延期申请。

4.评估报告出具后的审核工作关注点

评估报告出具后，当事人、利害关系人可能会对评估报告或结论有各种疑问或质疑，当异议人提出书面异议时，估价机构应及时进行回复说明。此外，委托方因案件需要，也可能在评估报告出具后要求估价机构针对某些特定事项或相关技术问题进行补充说明。无论是异议回复说明还是其他补充说明，都不能由估价人员直接简单回复，而应纳人审核流程。

5.形成审核记录

审核过程应按一审、二审、三审的顺序进行流程管理。各级审核人应根据职责分工，对送审评估报告中存在的各种问题提出审核意见，同时书面反馈给撰写报告的估价师，估价师根据审核意见进行补充、修改、完善后，还应将完善后的报告及相关资料送还原审核人再次审核。三级审核中所有流程的审核意见均应纳入档案管理，档案管理人员应按项目对包括审核流程单在内的所有估价工作底稿归档保管。

三、房地产司法评估中审核人员的角色及职责

为了公平、公正、高效确定涉案房地产价值，维护当事人、利害关系人的合法权益，房地产估价机构应加强房地产估价过程管控，保证房地产司法评估报告质量，对房地产司法评估报告实行三级审核制度。三级审核制度中的审核人员应为取得房地产估价师资格证书的专业评估师，可分为：一审，为签署房地产司法评估报告的估价师；二审，为司法部门项目经理或技术骨干；三审，则是估价机构总估价师或技术负责人。

(一)一审审核要点

按照《资产评估法》相关规定，法定评估业务应当由至少两名相应专业类别的评估师承办。房地产估价机构一旦承接了司法评估项目，应指定房地产估价师作为项目负责人，即主办估价师。

一审人员介入估价项目全流程评估操作，一定程度地与主办估价师共同参与承接项目、收集资料、查勘现场、测算价格、撰写报告等流程。因此，一审人员更偏向于项目自检，过程相当于对整个项目估价流程进行复盘。一审的审核要点有以下几个方面。

1.对估价资料进行全面核对检查

一审人员要认真核对资料的完整性、真实性与客观性。房地产司法评估报告中依据的材料，多为不动产登记机关出具的登记信息等权属材料，而对非权属登记机关出具材料的，一审人员应关注资料来源的合规性和真实性。

2.对估价过程中形成的记录进行核对检查

按照《规范》的要求，估价人员在实地查勘时需拍摄估价对象和周围情况的照片等影像资料，实地查勘记录表中相关内容需真实、客观、准确、完整、清晰，并由实地查勘的人员和在场当事人签名或者盖章。

一审人员应检查现场查勘表及沟通过程中形成的记录是否准确、完整、规范，核对报告中估价对象各项基本状况的表述与现场查勘表及沟通记录的一致性，避免出现明显错误或矛盾。

3.对测算过程及评估报告文字内容进行复核检查

一审人员应复核估价结果报告、技术报告及附件资料的完整性。司法评估项目中，房地产估价师不应轻易接受当事人一方提供的材料，更不能随意引用。尤其是估价中依据材料对估价结论可能产生重大影响时，一定要和委托方进行沟通确认，无误后方可引用并进行说明。一审时需关注估价中引用的案例、关键参数、市场数据等是否与材料一致，特别是影响结果的重要参数。

4.对特殊事项做出必要的提示披露

一审人员对评估项目相对熟悉，更能敏锐分辨项目存在的特殊事项或重大问题。因此，应关注评估报告中是否对相关事项进行了明确披露，在审核意见中进行补充说明，以提醒后续审核人员重点关注。

(二)二审审核要点

司法评估作为法定评估项目，一般由独立项目部门负责，部门项目经理统筹把控具体司法评估项目的进展，二审人员应由项目经理或者对司法业务极为熟悉的技术骨干承担。二审的审核要点有以下几个方面。

1.再次对估价资料及工作底稿进行复核

二审人员基于对司法评估项目的全面了解，应核对估价资料是否规范齐备，送审报告及工作底稿内容是否真实完整。例如，在涉执项目中涉及的不动产，大多有抵押及查封信息，审核时应关注资料中的不动产登记信息里是否有他项权利与权利限制状况等信息，若存在明显缺失的，应对相关资料进行再次核实。

2.复核估价方法及测算过程

针对估价对象的特点，二审人员应从估价专业技术角度对测算过程及撰写报告进行校验，判断估价方法的选择及运用是否恰当，估价依据是否充分，估价案例是否真实有效，估价参数的确定是否合理，整个测算过程的计算是否准确。

3.检查评估报告规范性

二审人员还应按照相关估价规范、规程及指导文件的要求，对评估报告进行完整审阅，包括文字、计算、格式等内容。

4.对特殊事项的提示披露作出判断

对于项目出现的特殊事项或关键问题，对于一审人员审核提示内容，结合司法评估项目的操作惯例，判断其披露信息是否合理完整，是否还有其他遗漏问题。

(三)三审审核要点

在估价机构中，三审通常由机构的总估价师或者技术负责人承担。三审的审核要点有以下几个方面。

1.对于评估报告测算过程及报告规范性进行全面复核

在一审、二审的基础上，三审人员再次对报告内容及测算过程进行全面评判，并关注评估报告中估价目的与估价方法选择逻辑一致性、重要参数选取与结果逻辑一致性、估价结论是否合理、计算过程是否正确、报告是否合规合法、是否有表述错误等内容。

2.对于特殊事项及重大问题处理的合理性进行判断

对于特殊事项及重大问题，结合一审、二审的审核意见，评判其处理是否妥当，是否还有更好的处理意见及方式，披露是否合理完整。

3.对于评估程序的正确性进行评判

相较于其他评估项目，司法评估项目更为看重评估程序的正确性。三审时应关注评估项目是否全面完成基本评估程序，特别是必要程序是否履行到位。例如，在实地查勘程序中，是否参照《指导意见》相关要求，有两名以上人员共同对估价对象进行实地查勘，其中至少有一名是评估报告中签字的注册房地产估价师。

四、对房地产司法评估三级审核的工作建议

(一)建立隔离墙制度

为确保司法评估的价格合理、报告合规，对于一般性的司法评估项目可以建立三级审核人员的隔离墙制度。即先由三级审核人员各自对评估价格的科学合理性和评估报告的合法合规性进行独立判断，再由终审人员对三审过程中发现的价格差异和报告意见进行综合分析并形成最终结论，这样有助于从不同角度发现风险并规避风险，最大可能确保评估报告可以经得起各方推敲。

(二)建立疑难项目合议制度

在司法评估中常常会遇到重大、复杂、疑难项目。对于此类项目，在接受委托后及时成立项目组，二审人员和三审人员应下沉一线，提前参与项目的各项前期工作，对评估项目的资料收集、现场查勘、估价技术路线等方面注意要点，及时提供相应技术指导，必要时还可在保密前提下征询估价行业专家和外部行业专家的建议。建立合议制度的目的是充分揭示项目各种潜在估价风险，通过识别、控制、防范工作，形成科学、合理的估价方案，尽量将风险减少到最小。

(三)建立审核人员和估价师专业技能学习机制

房地产估价的三级审核制度的目的是发现并防范估价风险，而提升审核人员和一线估价人员的专业能力，则是最有效的风险防范措施。建议由总师室定期组织审核人员及一线估价师进行专业技术的学习，把学习形成一种机制，如法律法规学习、司法评估专业论文学习、司法评估实践案例讨论分享等。虽然专业能力成长是一个缓慢的过程，但若将学习机制建立并长期坚持下去，定能取得明显成效，从源头上规避司法评估风险。

五、结语

房地产司法评估不仅直接关系到当事人的合法权益，也是公众丈量司法公信力的标尺。房地产估价机构加强房地产司法评估报告的审核管理，使出具的每一份司法评估报告均具备程序合法、价格科学、写作规范的特征，需要有规范的审核流程及精湛的专业能力。房地产估价从业人员特别是审核人员，更应不断提高估价专业能力与素质，更要认真学习法律与法规，深刻理解法律的精髓和法律的原则。我们应该清楚地意识到，房地产估价师出具的每一份房地产司法评估报告，书写的不仅仅是价格，更是书写着社会主义法治、书写着司法公平和正义、书写着当代房地产估价师的担当!

(作者单位：上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司)

专家点评1:文中基于房地产司法评估的特殊性，对房地产司法评估报告三级审核要点进行了详细阐述，内容比较全面，层次基本清晰，用语较简练，在房地产司法评估理论和实践上均有一定的价值，对于房地产司法评估工作具有借鉴作用。

专家点评2:三级审核对保证房地产司法评估报告质量起着重要作用，文章对房地产司法评估报告三级审核的工作要点进行了归纳和总结，对广大估价师从事相关估价业务可提供一定的帮助。