内容提要：随着市场的发展，房地产估价风险尤其是房地产估价操作风险越来越大。房地产估价风险管理贯穿整个估价项目的始终。本文从市场背景出发，对房地产估价操作风险的类型进行了初步探讨，并提出针对性的应对防范措施，期望能为房地产估价机构加强风险管理提供借鉴。

房地产估价操作风险及其防范措施

作者·刘长虹  沙美丽

一、研究背景

近年来，有关评估机构和人员由于各种原因受到各种类型的经济处罚、行政处罚和刑事处罚，甚至于在执业过程中还会受到其他行业的挤压。由此，房地产估价机构、资产评估机构和人员开始更加注重房地产估价风险，对于行业发展具有一定的促进和警示作用。

基于评估风险越来越大的发展现状，房地产估价机构和估价人员风险意识不断增强，降低房地产估价风险、制定风险防范措施、加强房地产估价风险管理，成为整个行业的必然选择。其中，防范风险的途径无外乎风险自担、风险转移和风险规避。一些风险偏好低的机构和人员选择了风险完全规避，即不再从事评估行业。但是，简单躲避解决不了问题，房地产估价行业还需要继续延续、继续发展，解决问题的途径还是需要评估机构和评估人员自立自强、严格操作，将风险化解于整个操作流程之中，通过个体提高整个行业的社会地位和社会影响力。基于此，房地产估价机构必须通过加强内部治理，强化风险管控能力，实现长期可持续发展。

二、房地产估价操作风险类型

(一)项目获取过程中的操作风险

项目获取过程中的操作风险主要包括取得途径合规风险、潜在外部干预风险、超出执业能力风险三个方面。

1.取得途径合规风险

项目取得可以通过协商、入围、招投标、询价等方式取得。入围的方式、招投标的参与方式、询价的方式等一旦出现项目方违规操作，就会因为取得途径不合规给估价机构带来风险。投标过程中标书制作出现同一个IP地址，同一台打印机，标书出现内容一致，同样公司多次投标同一家或同一关联机构，一家机构重复在一家单位中标等，都会受到关注。一旦被确定围标或者与招标机构串标，将受到处罚。承诺回扣、返点也为取得途径中一个重大的风险隐患。

2.潜在外部干预风险

潜在外部干预风险是指来自房地产估价外部对房地产估价实施干预，其本质就是利用估价机构之口实施其自身的目的，这个目的可能是合法的，也可能是非法的，甚至可能是犯罪。这种类型的风险来源于抵押项目、拆迁征收项目居多，因此受到惩罚的估价机构和人员也相对集中。有些是在接受项目之前就已经显化了，有些到了项目实施过程中才显露出来。

3.超出执业能力风险

超出执业能力范围包括超出机构执业范围和超出机构人员专业能力范围。

评估资质包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估等多种。超出机构资质规定的执业范围能力是指机构不具备项目要求的资质。有些机构具有单一资质，但是随着经营范围的扩大和市场竞争的需要，多种资质发展成为众多机构的选择。从事资质范围内的业务，不超出资质执业，是房地产估价机构必须遵守的规则。

专业人员胜任能力是影响业务发展的一个重要条件。每个专业人员均有自己独特的专业领域，超出了该领域就可能产生不可估量的风险损失，也可能给项目方造成影响。例如，在不清楚项目情况及评估需求条件下，通过招标方式贸然中标项目后方告知项目方做不了，必然会给项目方工作带来很大麻烦。

(二)项目执行过程中的操作风险

项目执行过程中的操作风险主要包括合规操作风险、尽职调查风险和技术操作风险。

1.合规操作风险

合规操作风险是指估价资料收集、实地查勘到估价作业、出具报告等估价实施过程中是否合规的风险。如根据《资产评估法》以及《房地产估价规范》GB/T 50291-2015(以下简称《规范》),房地产估价师应进行实地查勘，但是个别估价机构为了节约成本，不实施实地查勘，或者实地查勘人员无房地产估价师，这种情况抵押估价尤为常见。

2.尽职调查风险

尽职调查是房地产估价机构和估价专业人员应该履行的职责，尽职调查不到位就会出现尽职调查风险。主要表现为估价对象调查不清。一是估价对象实物调查不清，由此会造成漏评或者主要影响因素分析缺失。二是估价对象相关权利调查不清，如租赁、抵押、被查封、是否存在地役权等因素调查不清的情况下可能会对其市场价值产生严重影响，由此造成的结果可能会由评估机构承担。三是周边环境调查不清，基础设施几通、周边配套设施情况不明，也是造成尽职调查风险的重要原因之一。

3.技术操作风险

技术操作风险指房地产估价技术运用存在的风险，主要包括价值定义错误风险、估价方法运用风险、参数选择风险、结果确定风险等。

(1)价值定义错误风险

价值定义错误风险本质是价值类型内涵概念错误风险。价值定义错误往往来源于估价目的认知错误、基础理论薄弱等原因造成的。估价对象认知错误来源于现场查勘不完全、不完整，造成多项少项。多项一般发生在针对估价对象周边基础设施调查不清晰，如将五通一平定义为七通一平。少项往往为针对估价对象有遗漏，如高压线遗漏、变电站遗漏等等。基础理论薄弱表现为仅仅停留在一般的抵押价值、市场价值等基础上，遇到了地役权、农用地价值等价值类型无从下手，出现定义上的偏差等。

(2)估价方法运用风险

正确使用估价方法是估价师应具备的基本素质。但是在估价实践中，也会经常出现估价方法运用不得当的问题。如评估农用地价值，采用城镇国有建设用地的估价方法，未按照《农用地估价规程》考虑农用地的比较法、农用地的成本逼近法。在使用成本法合估路径评估房地产价值时，土地价值仅仅使用基准地价系数修正法或市场比较法评估土地价值，没有在此基础上与建筑物建设成本一起计取相关费用、利润和税金，也没有将土地单独计取相关费用、利润和税金。估价方法运用不恰当，如果是国有资产可能会造成国有资产低估，如果是抵押价值估价可能给金融机构造成损失或业务流失。

（三）项目后查过程中的操作风险

项目后查过程中的操作风险主要为非专业稽查风险。房地产估价应为在遵守估价原则基础上完成的，依据了国家和地方的相关政策法规以及《规范》和其他相关技术规范、准则，具有一定程度的专业性。但是在估价实践中，经常会有来自其他行业的审查，如审计、律师。大多数情况下，审计会根据估价项目完成的依据对估价报告进行审查，指出其中存在的问题，有利于规范行业的进步。但是仍存在极个别的情况就是审计人员从自己错误的理解出发，强迫估价机构和人员出具错误的估价报告。如某机构在执行某项业务中，审计要求其对居住用地中的已经明确给出规划条件的幼儿园用地按照住宅用地评估，该机构按照审计要求进行了测算，出具了修改报告，并加盖了机构的公章，被审计借此认为低估了价值，给估价机构自身形象造成负面影响，也给项目的进行带来了不良因素。

三、房地产估价操作风险防范措施

(一)项目获取过程中的操作风险防范措施

1.取得途径合规风险

一是树立全过程风险意识，注重项目获取过程中存在的风险，并采取有效措施。如全过程包括了项目的取得过程，包括项目接洽、参加招投标、合同签订等都属于项目过程的一部分，要从开始阶段注重风险防范。二是树立全员风险意识。将管理人员、后勤人员、技术人员、营销人员均应纳入风险管理体系，从项目的初始开始即进行风险评价、区别风险等级、制定风险防范措施，每个环节跟踪落实，确保全程处于安全状态。三是合规取得估价项目，针对获取中存在的风险环节应从技术上、操作上采取措施予以防范，包括对项目方、项目目的、项目要求等均应进行风险评价，根据风险评价结果做出是否接受的决定。四是风险回避。针对索要回扣、返点的应主动采取风险回避策略，这既是对行业地位的保护，也是对评估机构的保护。

2.潜在外部干预风险

针对来自潜在外部干预风险，房地产估价机构应给予足够的重视，并在干预可控条件下才能进行评估。具体可以采取以下风险防范措施。

(1)强化合同管理

合同是规避和防范风险的有效途径之一，估价委托函是构成合同的重要组成部分，通过合同有效规避可能存在的外部干预是一种重要的风险防范措施，也是房地产估价机构保护自己的有力屏障。一是要在此类型项目执行前，首先应签订估价委托合同，在没有估价委托合同的情况下不能入场作业，通过估价委托函或合同本身内容，增加委托人承诺不干预评估的条款，并增加相应的违约条款；二是所有与委托人的沟通均通过正常渠道进行，取证是合同管理的重要环节，估价机构在取证的同时委托人也在取证，这也是估价机构自我保护的必要内容；三是合规合法执业，这是房地产估价执业的基本要求，也是防止在合同执行过程中被查处的重要保证。

(2)风险规避

当事人已经强势干预结果的项目，处于房地产估价机构无法控制的状态，属于高风险项目。针对本身就存在高风险的项目，房地产估价机构不应违背房地产估价原则，为了做项目而做项目。此类项目一是在完成的过程中困难重重，当事人会不断对估价机构施压，压力非常大；二是在违背房地产估价原则的情况下，经不起历史的检验，经不起理论的推敲，最后可能会身败名裂，机构可能会因此消失。在得不偿失的情况下，这种业务最好的处理方式是放弃。

3.超出执业能力风险

超出执业能力风险来自两个方面，一是超出机构资质能力的风险，二是超出机构人员专业能力的风险。

(1)超出机构资质能力的风险

针对超出机构资质能力的风险，可采取的措施：

一是增加机构资质类型。机构应具有超前意识，提前做好资质储备，房地产估价机构除了要维护好房地产估价机构资质外，通过人才储备，适时增加诸如资产评估、矿业权评估等其他相关资质，增强机构竞争力和市场适应能力。

二是临时超出机构资质能力的项目，从服务客户角度，采取向客户推荐具有资质的相关机构的方式帮助客户解决问题，服务好客户。

三是风险规避。针对自己不具备资质，且无法向客户推荐具有资质的相关机构的情况下，应采取风险规避的策略，向客户说明原因，拒绝接受。

(2)超出人员专业能力的风险

针对超出机构人员专业能力的风险项目，主要可以采取以下针对措施。

一是吸收更多理论基础强、实践经验丰富的估价人才。在估价实践中，经常会遇到各种各样的新问题，处理起来需要扎实的基础理论支撑。缺乏理论基础强、实践经验丰富的估价人才根据自己的惯性很难解决。

二是注重引进外脑。房地产估价行业拥有很多行业精英，分布在高校、研究机构以及评估机构当中，他们与国家和地方行业协会联系紧密。一方面可以通过机构自身建立起的与行业精英之间的人脉关系，引进智力为我所用；另一方面也可以通过国家或地方行业协会牵线搭桥，对遇到的新项目、新问题组织研究解决。

(二)项目执行过程中的操作风险防范措施

项目执行过程中的操作风险主要包括合规操作风险、尽职调查风险和技术操作风险。其风险防范措施包括以下几个方面。

1.合规操作风险

针对合规操作方面存在的风险，应加强机构内部治理，规范估价流程。机构应从完善内部治理机制入手，将估价过程按照《资产评估法》《规范》要求的流程履行估价师现场查勘，将估价师现场查勘作为估价的必要条件动作纳入到估价流程之中。尤其是抵押估价、司法鉴定估价、拆迁征收估价等项目更应做到流程合规。

2.尽职调查风险

    针对尽职调查不到位存在的风险，估价机构应加强对估价师的尽职调查继续教育，并加强对可能存在的关键遗漏环节的程序监督和实质监督力度。如要求拍摄全景照片、全程录像、权属登记信息查询、案例及基础设施信息调查记录、缴费情况调查等，不留死角。

3.技术操作风险

针对技术操作风险，可根据情况采取差异化措施，重点是针对非熟悉的评估项目类型，此类风险与超出人员专业能力风险接近，措施也基本一致。一是利用外脑；二是吸收引进人才。

（三）项目后查过程中的操作风险防范措施

项目后查需要通过完整的资料管理作为支撑。一是房地产估价机构应通过加强机构内部治理，规范对外数据提供流程，按照机构自身的管理流程提供项目后查数据信息。二是规范内部工作流程和审批流程，严格估价报告出具条件，不能出具与原估价报告相矛盾的自我否定型报告。三是规范作业、提高技术能力。对外解释也是一种技术能力，房地产估价机构和房地产估价人员应充分利用规范规程，理解规范规程的内容和要求，在规范作业的前提下，对来自外部的超过房地产估价机构和人员能力的要求尽可能给予专业的解释。如在司法鉴定中经常遇到律师这样那样的要求。比如律师要求必须提供比较案例的合同，实际情况是估价师搜集比较案例的途径有很多，交易合同不是比较案例及成交价格的唯一依据。某执行案件中，律师要求不能在估价报告中披露房屋租赁信息，其理由是影响拍卖成交，还扬言要上告到最高法院，但是该机构严格遵守《规范》的规定没有妥协，最后该案件如期执行。总之，房地产估价操作风险应贯穿房地产估价全过程，房地产估价机构和人员务必自始至终保持清醒的风险意识，将房地产估价各个环节做到合规合法和有依有据。

(作者单位：中国人民解放军第五储备资产管理局，宝业恒(北京)土地房地产资产评估咨询有限公司)

专家点评1:本文按项目取得、执行及后查三个阶段，分析了各阶段实施估价中可能遇到的风险，并针对各种风险因素提出相应的规避措施，这些风险防范措施具备较强的可操作性。房地产估价操作风险是由于不规范的估价行为造成的风险，往往具有一定的起伏期，甚至时间很长，估价机构应重视估价操作风险管控。

专家点评2:房地产估价风险产生于整个估价过程，且一般有较长的潜伏期，有的还存在风险触发点。既有可识别、能防范的风险，又有客观疑难问题带来的不确定性风险。目前房地产估价风险已成为影响机构持续健康发展的极大隐患，同时对专业人员的执业生涯和人生规划也造成难以估量的影响。本文对房地产估价风险及防范措施进行了阐述，对行业规避、降低估价风险有现实的指导意义。