内容提要：目前，存量房已成为房地产市场的主要组成部分，如何盘活存量房成为政府及业主的关注点，由此带来房地产租赁价格评估需求逐步增加。因《房地产估价规范》对租赁价格评估的规定较少，估价实务中对租赁价格类型及常用估价方法的理解尚存争议，尤其是价值折算法运用中还存在一些问题，主要是对该方法本身的特点及原理认识不足。本文对价值折算法进行研究，指出运用中存在的问题，并提出相应的解决方法，不当之处敬请同行批评指正。

论房地产租赁价格评估中价值折算法及其运用

作者·丁金礼

价值折算法是房地产租赁价格评估的常用方法，该方法之所以被“常用”,不是因为其原理方法多么“优越”,而是基于以下三点原因：(1)部分机构不重视搜集房地产租赁实例资料，且对租赁价格评估的比较法运用生疏，难以采用比较法进行估价；(2)对评估房地产价值相对熟悉，尽管有时说不清楚评估房地产价值的具体内涵，采用价值折算法实属无奈或自信“有底”;(3)对价值折算法的研究不够、认知不一，估价过程对错不好评价，估价师敢于尝试。笔者认为，目前价值折算法存在计算公式与房地产价值逻辑关系混乱和评估的租赁价格名称、内涵不清晰等问题，应引起业内关注。

一、价值折算法的名称、定义及估价原理

房地产租赁价格(简称租金)评估方法包括比较法、成本法、剩余法和价值折算法(收益倒算法),其中价值折算法运用频率较高，但却往往被盲目使用，目前名称也不统一，更没有标准的定义，其估价原理及本质未被重视，需要进一步研究、规范。

1. 价值折算法的名称

   价值折算法，过去曾长期被称为“收益倒算法”或“收益法倒算”,至今该方法的名称也未正式明确、统一。笔者认为，称“收益倒算法”容易产生误解，会被望文生义地理解为收益法评估房地产价值过程的倒转或逆运算，即由收益价值倒算净收益进而评估租金。但是，这会存在一个“悖论”:既然可以评估收益价值就能确定租金水平，直接用租赁价格比较法评估即可，无需再根据收益价值倒算租金。

   从字面上理解，“折算”有“转换、计算”的含义，是根据一定的规则，将某种单位或价值转换成另一种单位或价值。房地产的一次性转让价值与出租中分时间段多次收取的租金价值不同，但有一定的联系和潜在规律。将房地产转让价值转换、计算为租金的这一估价方法称为“价值折算法”是比较贴切恰当的。因此，笔者认为，过去所称的“收益倒算法”宜改称为“价值折算法”。新版教材《房地产估价操作实务》增加了房地产租赁估价的内容，并已将房地产价值转换、计算为租金的这一估价方法称为“价值折算法(收益法倒算)”,未来需要在基本术语标准及规范中进行规定。

   (二)价值折算法的定义每一种估价方法都有一个规范的定义，但价值折算法包括其前身“收益倒算法”没有规范的定义。可能是因为租赁价格评估业务不多，业内并末对该方法进行深入探讨。笔者认为，价值折算法可定义为：选取收益法以外其他适宜的房地产价值评估方法求得估价对象的价值或价格，确定估价对象报酬率或资本化率，按收益法的原理并选用适当的计算公式，换算求取估价对象年净收益，并将其进行运营费用、空置和收租损失、其他收入等调整后得到房地产租赁价格的方法。这样定义不够简练，但基本叙述清楚，有待于行业进一步研究规范。

   (三)价值折算法的原理

   1.价值折算法的本质

   价值折算法的本质是收益法原理的“反演”,现实中是收益法报酬资本化法计算公式的“倒算”。运用价值折算法的前提、背景是已知估价对象房地产价值或价格反求租金，即由房地产价值折算为年净收益，再由年净收益换算成“租金”。求取房地产价值的方法只能是收益法以外的比较法、成本法等价值评估方法，因为若能用收益法求取房地产价值，那么租金水平已知，又何必由租金→房地产价值→租金来倒算呢?即使自主经营的房地产，测算年净收益后可直接调整换算为租金水平，也不需要由价值折算租金。

   2.价值折算法估价结果内涵

   收益法的思路是：客观市场租金→年净收益→收益期计算的房地产价值；价值折算法的思路是反其道而行之：房地产价值→年净收益→房地产租金，但由于要折算的房地产价值不是用收益法评估的收益期计算价值，而是采用比较法计算的比较价值或采用成本法计算的成本价值，由此换算的租金就不是市场租金。

   运用比较法求取的房地产价格为市场价格，在目前租售比失调、比较价值大于收益价值的前提下，将房地产市场价格折算的这种租金必然高于市场租金，其名称可称为与售价对应的“理论租金”。运用成本法求取的房地产价值既不是市场价值又不是收益价值，目前成本价值往往小于收益价值，同时成本价值求取还与估价师对成本法的理解、运用有关。一股情况下，成熟地段的房地产，用成本价值折算的这种租金低于市场租金；新开发或萧条地段的房地产、用成本价值折算的这种租金高于市场租金。这种租金的名称可称为“成本租金”,又可根据成本价值构成细分为保本租金、其他成本租金等。

   目前，部分估价师忽略了价值折算法估价结果的名称及租金内涵问题，部分认可为市场租金，实际存在认识误区，未来会被逐渐关注。

   二、现行价值折算法存在的问题及难点

   目前，价值折算法实际处于“边探索边运用”的阶段，实务中估价师还有困惑和争议，主要原因是现行价值折算法存在如下问题：(1)房地产价值求取途径及价值内涵未做规定，实务操作空间较大；(2)折算房地产年净收益的过程不规范，计算公式选择利用不严谨；(3)测算的租赁价格名称及内涵不清晰，影响委托方使用估价结果。这些问题如果得不到有效解决，将影响价值折算法的运用，甚至带来估价技术风险。

   (一)现行价值折算法存在的问题

   1.价值折算法计算公式的缺陷

   价值折算法求取年净收益计算公式，在采用报酬资本化法全剩余寿命模式且净收益和报酬率每年不变情形下，有：

   A=V×Y÷〔1-〕

   式中：V为房地产价值(实际应为收益期计算价值，元或元/m²);A为年末净收益(每年不变，元或元/m²);Y为报酬率(%);n为收益期(年)该公式求取的年净收益是对房地产收益期计算

   价值的折算，无法考虑收益期结束建筑物价值或房地产剩余价值，而房地产价值包括收益期计算的价值和收益期结束后建筑物价值的折现值。这样就出现一个问题：价值折算法中用于折算求取年净收益的“房地产价值”不是收益期计算的价值，而是完整的房地产价值，势必造成折算的年净收益失真，从而影响租赁价格评估结果。

   2.房地产价值求取途径及价值内涵不清晰

   房地产价值的求取途径只能是通过收益法以外的价值评估方法求取，即采用比较法或成本法，其中多数情况下采用比较法。因价值折算法中房地产价值内涵尚未规定，造成估价操作空间较大，即使专家对报告进行评审也缺乏相关判断标准。

   3.价值折算法求取的租赁价格名称不明确

   根据价值折算法的原理，按收益期计算房地产价值折算年净收益进而求取的租金是市场客观租金，因房地产的比较价值、成本价值与收益期计算的价值不一致，造成用价值折算法求取的租金名称难以明确，但一般不是市场客观租金。

   (二)价值折算法运用中的疑难问题

   1.用比较价值或成本价值折算的年净收益不能反映租赁市场的客观状况

   依据收益法原理，市场租金只与收益期计算的房地产价值有数学关系，与比较价值或成本价值没有可供评估分析的关系，且用于折算的房地产价值名称及内涵未规定，由价值折算求取的租赁价格不能反映租赁市场的客观状况，实际的估价结果是“模糊”的，甚至估价师自己也说不清楚，也就失去了估价报告和估价结果的使用价值

   由于价值折算法的估价结果一般不是租赁市场价格，如果要评估租赁市场价格就需要进行房地产价值类型调整，如何调整是个难点。

   2.收益期不易确定

   房地产的收益期由其剩余土地使用年限及建筑物剩余耐用年限决定。对非住宅用途房地产，土地最高出让年期一般不超过房屋设计耐用年限，收益期易于确定；但对住宅用途房地产，因存在土地自动续期且未来续缴土地使用费政策不确定，同时土地最高出让年期一般超过混合结构房屋设计耐用年限，造成收益期难以确定。

   3.报酬率或资本化率确定存在难点

   用于折算的估价对象房地产价值采用比较法或成本法评估，其客观收益资料往往缺乏，造成报酬率或资本化率确定存在难点，尤其是资本化率更难确定，即使报酬率可用累加法、投资收益率排序插入法求取，但也很难通过市场资料检验。由此也可以认为，直接资本化模式不适用于租赁价格评估的价值折算法。

   4.房地产价值与收益期计算价值的差异难以分析

   采用价值折算法就需要分析各类房地产价值与收益期计算价值的差异程度。如果可以将房地产价值换算为收益期计算的价值，运用价值折算法求取的租赁价格就是市场租赁价格，真正实现“收益法倒算”的思路。从这方面看，房地产价值与收益期计算价值的差异分析是价值折算法的重点和难点之一。

   只有当报酬率采用市场提取法直接求取，房地产价值采用比较法测算，报酬率、房地产价值求取的可比实例与估价对象收益期结束建筑物处理方式相同的情况下，运用价值折算法评估的租金才是市场租金。

   三、价值折算法的运用步骤

   目前，价值折算法的运用步骤不统一，基本分三大步：(1)计算房地产价值；(2)折算年净收益：(3)调整为租赁价格(租金)。忽略了最重要的两个事项：一是估价对象租赁价格名称、内涵的确定；二是评估的租赁价格名称、内涵是否与估价目的要求相符。因此，需要规定价值折算法的运用步骤，使其规范运用。步骤如下：

   (一)明确估价对象租赁价格名称和内涵

   评估房地产租赁价格，价值类型名称是市场租金还是成本租金或其他特定租金，租金内涵是什么,需要事先理清。只有明确估价对象租赁价格的名称和内涵，才能对折算的年净收益合理调整为符合租金价值内涵要求的租赁价格。避开租金名称和内涵而评估房地产租赁价格是没有意义的，只能是模糊评估、糊涂利用，一旦遇到专业质证或审计，估价机构和估价师势必要承担责任。

   (二)确定房地产价值及其内涵

   价值折算法中所“折算”的房地产价值名称一般为市场价值，但价值内涵尚未明确。选用比较法测算估价对象的比较价值时，要明确交易税费负担情况，选用成本法测算估价对象的成本价值时，要明确成本价格构成。因价值折算法的原理来源于收益法，而收益价值内涵不明确且存有争议，即使价值折算法中的房地产价值内涵明确，由此倒算的租赁价格内涵也不好解释。因此，业内应对价值折算法中房地产价值的内涵作进一步规定。

   (三)确定估价对象的报酬率

   价值折算法一般采用报酬资本化法计算公式，故需要确定估价对象的报酬率。因适用价值折算法的估价对象往往缺少市场收益资料，报酬率求取可采用累加法或投资收益率排序插入法。

2. 分析预测估价对象未来年净收益变化规律

   需要分析预测估价对象未来净收益的变化趋势。可用于实际估价的净收益变化有三种情况：(1)净收益每年不变；(2)净收益按一定数额递增或递减；(3)净收益按一定比率递增或递减。其中第三种情况比较切合实际，常常用来计算收益期的收益价值。

   (五)选用适当的收益法估价计算公式折算估价对象第一年末年净收益

   采用报酬资本化法中适当的估价计算公式折算估价对象的第一年净收益，一般为年末净收益，调整得到的租赁价格也为年末支付租金，但现实中租赁价格往往为年初支付年租金，这种情况下，需要对租赁价格进行支付时点转换计算。

   (六)将估价对象年净收益调整为潜在毛租金

   公式：潜在毛租金=年净收益+运营费用-其他收入+空置和收租损失

   式中，“其他收入”一般为押金利息，因与实际租赁年期同时发生，也应扣除空置影响；收租损失应根据当地租赁市场情况确定。

   (七)计算估价对象租赁价格

   估价对象租赁价格=潜在毛租金×价值类型对租金影响的调整系数

   如果需要评估估价对象的市场租赁价格，且折算的房地产价值为比较价值或成本价值时，就需要对折算求取的潜在毛租金进行房地产价值类型对租金影响的调整。更为可行的是在折算前将房地产价值调整为收益期计算的价值，一般按事先分析的房地产价值差价比例进行调整，此时求取的潜在毛租金就是市场租金，无需再进行调整。

   四、价值折算法运用中应注意的其他向题

   (一)适用于不能采用比较法测算市场租赁价格的情形

   一般情况下，房地产市场存在发育不完善、供需失衡、租售比失调等现实问题，采用比较法、成本法求取的房地产比较价值、成本价值与采用收益法求取的收益期计算价值不一致，造成价值折算法求取的租赁价格不是市场租赁价格。如果需要评估房地产市场租赁价格，应当首选比较法，只有在不能运用比较法时，才能采用价值折算法，但应对测算结果进行相应的调整。

   (二)价值折算法不宜成为苛求租赁价格评估的两种方法之一

   目前，业内普遍认为，房地产估价包括租赁价格评估都应采用两种以上估价方法。但是，由于价值折算法本身存在一定的局限性，当前尚不能有效解决其测算结果在租赁价格名称、价值内涵方面存在的疑难问题。租赁价格评估不宜苛求选择两种估价方法，价值折算法不能因房地产价值可以求取而成为租赁价格评估的“万能方法”,并扮演租赁价格评估方法中不可或缺的“配角”甚至为“主角”。

   (三)适宜选取全剩余寿命模式估价计算公式

   因持有加转售模式中持有期末房地产转售价格和期末报酬率难以准确求取，直接资本化法中资本化率也不好确定，致使房地产价值评估中持有加转售模式及直接资本化法本身就难以运用。相对而言，全剩余寿命模式更适宜将房地产价值折算为第一年净收益，且对应预知的年变化幅度，从而调整测算到已知状况下的租赁价格，适用性更强。因此，价值折算法宜选用全剩余寿命模式的估价计算公式。

   如果采用持有加转售模式估价计算公式折算持有期内的净收益，因持有期末转售价格很难预测，且要考虑期末报酬率与持有期内的报酬率是否有区分，需要更多的分析数据，会影响折算净收益的客观性。未来，随着对房地产市场数据分析水平的提高，在价值折算法中采用持有加转售模式估价计算公式是可行的。

   (四)房地产价值评估范围应与租赁房地产状况一致

   租赁房地产不一定是已登记或现状房地产，因租赁需要，列入租赁范围的可能是局部或含附属房屋、配套车位、特殊设备的房地产等。从价值折算法原理分析，需要折算的房地产价值评估范围应与租赁房地产状况一致。同时，承租房地产不享有所有权带来的特殊优惠因素应予扣除，比如，租赁住宅不享有学区特殊优惠政策，采用价值折算法评估名校区住宅租赁价格确定房地产价值时，应按一般学区测算房地产价值。对因租赁价格评估折算需要，房地产价值评估设定状况与实际状况不一致的，应在租赁价格评估报告估价假设与限制条件中做“背离事实假设”。

3. 运用价值折算法应分析房地产租售市场行情

   价值折算法评估结果是否客观、准确，与分析掌握房地产租售市场发育程度，或者说了解比较价值、成本价值与收益期计算价值的差异程度有关，需要根据评估租赁价格的名称、内涵进行相应的调整，不能机械套用价值折算法的测算公式及步骤。

   五、结语

   尽管价值折算法目前还存在一些缺陷，但在租赁市场不发达或需要培育租赁市场的背景下，测算理论租金或验证分析市场租金时仍有使用价值。相信在业内的不断探索研究下，价值折算法可以得到完善并成为租赁价格评估的“万能方法”,但需要根据房地产市场情况对测算结果进行相关因素调整，从而得出不同名称及内涵的租赁价格，提升价值折算法的实用效果。

   (作者单位：河南宏基房地产评估测绘有限公司)

   专家点评1:估价实务中，房地产租金评估较为常见。当采用比较法等估价方法的条件不能满足时，基于收益法原理倒算租金(即价值折算法)不失为一种可行的改进思路。本文对价值折算法的适用条件、操作步骤及难点等进行了分析阐述，其技术思路对房地产租金评估有一定帮助，尤其是折算租金所依据的比较价值或成本价值与倒算公式中收益价值的内涵差异调整等问题，值得估价师关注。

   专家点评2:文章对“房地产租赁价格”研究的内容丰富，着眼于估价实际，有助于估价师在房地产租赁价格评估中，依据估价需求和估价目的，界定出科学合理的租赁价格内涵。对“价值折算法”运用过程中未定事项的梳理和分析，更具借鉴意义，形成的“价值折算法”运用步骤可操作性较强，有助于形成更加客观合理的估价结果。