内容提要：银行营业网点的租金水平，普遍明显高于同区域内其他商业用房。本文从银行营业网点选址的特殊性要求出发，剖析房地产估价中各因素对银行营业网点租金的具体影响，并通过实际案例进行分析验证。

银行营业网点租金评估的因素分析

作者·李 欢 曹志锋 郑海涛

在互联网金融趋势下，越来越多的银行业务转为线上办理，如存款、转账、理财、甚至部分贷款业务等，但开户、大额现金存取以及大多数对公等业务仍需线下办理。部分老年人基于习惯和学习能力等原因，也会选择到实体网点办理业务。总体而言，新时期还赋予了银行营业网点普惠金融、场景金融等新的涵义。另外，实体营业网点也对银行树立品牌形象有着重要意义。在新形势下，银行营业网点布局可能会进行调整，但绝不会消失。

银行营业网点设置一般会考虑以下三个方面因素：一是整体战略布局需要；二是为客户提供更为便捷的金融服务；三是区域内的同业竞争情况。为了便于及时调整以适应市场环境的变化，银行在设置营业网点时一般会选择租赁而非购买。

商业用房的租金，是在不同影响因素的综合作用下形成的，如规模、经营方式、临街状况、交通条件、租约期、递增率等。即便是在同一条街道上的商业用房，租金也会出现较大差异。与住宅用房相比，商业用房租金水平的影响因素更多、影响程度大，且不易有效获取。基于上述原因以及银行内部管理要求，银行通常会在租前选择专业的房地产估价机构对租金进行评估，为其最后决策提供参考依据。

在房地产租赁估价实务中发现，银行营业网点的租金水平普遍明显高于区域内其他商业用房。基于此，本文将尝试分析其中原因，并对银行网点租金估价实务中所遇到的问题进行探讨。

一、银行在营业网点选址上的特殊考虑

银行营业网点也属于商业用房范畴，但因其经营的特殊性，银行在其选址时也存在特殊考虑，而且还会受到银行总部对于营业网点布局发展规划的制约。银行在营业网点选址时通常会关注以下几个因素。

(一)城市商圈

城市商圈主要分为居住区、商业街、办公区三大类。银行在营业网点选址时会选择与网点自身业务定位匹配的商圈，满足该商圈内的目标客户人群的业务需求。选定商圈后，再选择商圈内人流量大、昭示性好的具体位置。

(二)同业竞争

通过分析商圈内已经存在的同业网点分布和经营情况，判断自身在该区域布局网点的优势和劣势，预测布局网点后能否达到预期效果。

(三)交通条件

交通条件主要为交通的通达度和道路交通条件。交通的通达度既要从顾客方面，也要从银行经营网点自身考虑。从顾客方面考虑，主要是客户到达便利程度，如公交站点、天桥、地下通道等的分布，附近公交线路的条数，公交车辆时间间隔，停车场地等；从银行经营网点自身考虑，主要是运钞车进出、停靠的便利程度。道路交通条件主要考虑道路类型和拥堵状况。

(四)安全性

安全性对于银行营业网点来说非常重要。银行通常会要求周边安全环境良好，业态合适，一般不会选择在过于偏辟，或有爆炸、强磁场以及有水灾、火灾隐患的环境中。

(五)外部配套设施

选址时应选择外部基础设施和外部公共服务设施配套完善的区域，如具备供排水、供电、网络通讯、停车场等，这些设施可以提高银行的运营效率和客户体验。

(六)建筑物要求

1.外观

建筑物外观应稳重大气，观感好，正面采光通风良好。一般应为当地较好、建成时间较短的建筑物，建筑形态适合形象广告制作且应具有较好的传播效果。商业用房昭示性好、开间大，正门应尽量选择在主要街道的十字路口。

2.室内

门面开阔，房屋呈长方形或弧形；屋内开阔，承重墙、柱相对较少，备选建筑面积一般为400-600m²。特殊条件可放宽到300-1200m²,也可选择上下两层一并租赁。

能符合银行营业网点选址要求的商业用房，其区位状况和实物状况肯定相对较优，潜在需求度也相应较高，业主有较大的主动权和议价权。因此，需求的特殊性和供给的稀缺性应该是银行营业网点租金高于区域内其他商业用房租金的主要原因之一。

二、房地产租赁估价中各因素对银行营业网点租金的具体影响

房地产估价理论中，影响商业用房租金的主要因素是区位状况和实物状况，另外还要考虑市场状况、交易情况、税费负担方式等对租金的影响。

区位状况包括地理位置、交通条件、外部配套、周围环境。实物状况包括建筑规模、建筑外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、建筑性能、空间布局、新旧程度等。市场状况是指房地产交易时的市场形势、政策环境、金融环境等。交易情况是指房地产的交易价格是否正常，是否受特殊情况的影响。税费负担方式是指可比实例成交租金与估价对象租金的税费负担方式，即交易税费由谁承担。

(一)区位状况

根据银行营业网点选址需考虑的因素，在特定的商圈内选择人流量大、昭示性好、交通便利、外部配套设施完善、周边安全环境良好且业态合适的区域，以上因素对租金均有增值影响。

(二)实物状况

银行营业网点要求建筑物外观观感好、开间大，正门位于主要街道的十字路口、建筑物较新、房屋呈长方形或弧形、屋内开阔且承重墙或柱较少；同时还要求建筑物有良好的昭示性，昭示性好不仅便于客户识别该银行营业网点本身，还有利于提升和宣传该金融机构的整体企业形象，是银行总部在网点选址审批中格外关注的重点内容。因此，昭示性因素对银行营业网点租金的影响幅度，明显大于对常规业态的增值影响幅度。

在银行营业网点租金评估中，建筑面积对租金的影响较为特殊。一般而言，建筑面积与租金呈反比。大部分经营业态对于建筑面积的需求在50-200m²,随着建筑面积增加，租金呈递减趋势。但在银行营业网点租金估价实务中，若可比实例的建筑面积均为200m²以下，估价对象的建筑面积为500m²,那么在对建筑面积进行调整时，应将可比实例的租金向上调整。因为银行营业网点具有自身的特殊性，其对建筑面积的需求一般为400-600m²,出租方也通常会因银行对建筑面积的特殊需求而坐地起价。因此，本文认为，在银行营业网点租金评估中，需要充分考虑银行营业网点对建筑面积的特殊需求而愿意额外支付租金这一客观实际情况。

(三)交易情况

新增的银行营业网点，交易情况相对较为正常，但当银行营业网点续租时，即使市场租金已下降，出租方通常也不会降低租金。而银行出于机会成本的考虑，如已付出的装修改造成本、更换网点的时间成本以及后续装修改造成本等，会被迫接受高于市场的租金，导致最终签订的租约租金高于市场租金。从估价理论而言，这属于对交易对象有特殊偏好的交易。根据《房地产估价理论与方法》,“可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。经过交易情况修正后，可比实例实际而可能是非正常的成交价格便变成了正常价格。”但是在银行营业网点租金评估中，选取的可比实例一般为正常成交价，所要求取的估价对象租金反而不是正常成交价。房地产租赁估价实务中是否应考虑该因素对租金的影响呢?本文认为不应该考虑。因为这类估价需要遵循一个假设前提，即估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，所谓“公开、平等、自愿的交易市场”需要满足以下条件：(1)自愿交易的买卖双方；(2)有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系；(4)在此期间房地产市场基本保持稳定；(5)不考虑特殊买家的额外出价。

续租网点是银行的实际需求，而出租方不降租也是事实，怎么解决这个矛盾呢?本文认为，金融机构应以房地产估价机构出具的租金评估报告中的结论为基础，在此基础上考虑因重新租赁网点的机会成本，合理确定续租租金。

(四)税费影响

根据我国税务的相关规定，出租人应缴纳的税费为房产税、增值税及附加、印花税、城镇土地使用税、企业所得税(或个人所得税)。以成都五城区为例，出租人为个人和企业时，需缴纳的税费及税率见表1、表2。

表1出租人为个人时需缴纳的税费及税率

表2出租人为企业时需缴纳的税费及税率

经换算，出租人为个人和企业时，综合税率分别约为13%和18%。由于银行在承租房屋时必须严格执行相关会计制度规定，要求出租方出具税票，但又不能直接为出租方承担税负，因此出租方通常会以提高租金的方式，将其应缴纳的税费转嫁给银行。

三、租赁估价实例验证分析

以某一银行营业网点租金评估实例，对上述论述进行验证和分析。

(一)拟被选作银行营业网点的商业用房概况

该商业用房位于成都市锦江区的临街1层，产权人为****有限公司，一面临街，为住宅小区的底层商业，建成年代为2022年，建筑面积500m²,平面形状为矩形，开间约18米，进深约22米，室内有少量承重柱，无承重墙，昭示性好。目前双方初步议定意向租金为300元/月。本次验证中，采用市场法求取该商业用房的租金，并将求取的比较租金与其实际租金进行比较分析。

(一) 测算及验证过程

表3估价对象与可比实例具体情况

表4估价对象与可比实例的各影响因素条件表

 采用直接比较调整，以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交租金进行调整。详见表5。

昭示性因素对银行营业网点租金的正面影响幅度，明显大于对常规业态的影响幅度，因此，需要调高该因素的调整系数的影响幅度，并大于其他因素调整系数的幅度。

考虑到银行营业网点对建筑面积的特殊需求，在编制建筑面积调整体系时，将建筑面积与租金之间的反比关系调整为正比关系。

表5比较因素调整系数表

采用简单算术平均法求取估价对象的客观租金：

(275+285+285)-3=283元/m²·月(取整至个位)

(三)银行营业网点租金评估实例验证结论分析

从上述测算可以得出，税费负担方式对租金的影响为15%;若不考虑税费负担方式对租金的影响，仅考虑区位状况及实物状况对租金的影响约为15%。虽然选取的可比实例租金均低于该商业房地产的实际租金，但是经过统一税费负担方式、以及进行区位状况及实物状况调整后，测算得出的租金比较价值与该商业房地产的实际租金较为接近。由此可验证前述观点，即“被选为银行营业网点的商业用房，区域状况和实物状况均较优，因此其租金在该区域内处于较高的水平”。

但是，从上述测算也不难看出，虽然经过统一税费负担方式、以及进行区位状况及实物状况调整后，测算得出的租金比较价值依旧低于实际租金，

说明测算验证中存在未予以具体量化考虑的影响因素。

四、总结

银行营业网点租金在诸多因素共同影响下形成，而房地产估价机构在估价过程中并未完全了解这些影响因素。因此房地产估价机构在承接该类项目时，应充分调查了解影响银行营业网点租金的因素，并结合相关估价规范进行影响因素分析，从中选取银行营业网点租金估价中需要考虑的关键因素，最终确定估价结果。对于银行营业网点租金估价中无法考虑的、但实际对租金有影响的因素，房地产估价机构应在报告中详细披露，以便于金融机构在参考房地产估价机构出具的租金评估报告结论的同时，结合实际情况合理确定网点租金。

(作者单位：深圳市国策房地产土地估价有限公司成都分公司，中国银行四川省分行，四川省房地产业协会)

专家点评1:银行营业网点房屋租金评估，是近年来增长较快的估价业务，但因业内对房屋租赁价格评估研究相对滞后，影响了估价业务的拓展和深化。本文对银行营业网点房屋租金评估进行了有益探索，并通过案例进行了具体分析，对房屋租赁价格评估有指导借鉴意义。在租金评估实务中，估价师应关注租金支付方式及内涵，并在估价方法中科学运用，使房屋租赁价格评估更具有实用性。

专家点评2:本文分析了银行营业网点的布局要求，在此基础上，结合银行营业网点的特殊性阐述了区域状况、实物状况等影响租金的一般因素及对银行营业网点租金评估的具体影响。本文所述对类似的估价业务实践有一定的参考价值。